La Vendita Immobiliare Step By Step

05 Giugno 2020

Per chi non è poco esperto, vendere un immobile è un po’ come affrontare un percorso di agility dog. Ostacoli, slalom, salti e tunnel da affrontare e superare prima di giungere al traguardo. Una metafora che rappresenta bene la complessità degli step necessari a definire la vendita di un immobile. Un’operazione che richiede precise competenze e non ammette improvvisazioni.

Ma quali sono i passi da compiere nella vendita immobiliare?

Fai da te (ahi ahi ahi)…oppure deleghi l’agenzia?

Il primo passo è proprio decidere come affrontare il percorso di agility dog: da soli o affidandosi a chi lo fa per mestiere? L’agente immobiliare è un professionista che assiste, guida e consiglia chi vuole vendere un bene, dal segnale di via fino alla crocchetta-premio. 

Preparazione dei documenti

Lo step numero due riguarda la preparazione dei documenti, e sono tanti, ma questo è un punto fondamentale. Occorre accertarsi di avere le cosiddette “carte in regola” prima di vendere.

I principali documenti da predisporre sono: 

  1. La visura catastale, la planimetria e l’atto di provenienza;
  2. Il documento che prova la reale proprietà del bene;
  3. La dichiarazione di conformità urbanistica e catastale; 
  4. La certificazione energetica APE, obbligatoria per il venditore e che deve essere redatta da tecnici competenti;
  5. Le garanzie, gli schemi e le conformità di esecuzione di tutti gli impianti;
  6. L’eventuale ipoteca bancaria che grava sul bene;
  7. Se l’immobile è in un condominio, occorrono anche la tabella millesimale e le spese annuali saldate. 

 

La valutazione 

Passaggio primario e fondamentale risulta quindi la valutazione economica dell’immobile. Di norma viene fatta mediante la perizia di un professionista che ricerca e studia gli elementi occorrenti alla sua determinazione: superficie, ubicazione, classe energetica, stato di conservazione, tipo di riscaldamento, presenza dell’ascensore, pertinenze, zona e altro ancora. La definizione dell'importo di vendita è il punto d’incontro fra le caratteristiche dell’immobile e le esigenze del venditore.

Trovare l’acquirente

Chi non rende visibile il bene difficilmente vende, così si dice. Questo vale in modo particolare in campo immobiliare. L’agenzia immobiliare può vantare di una rete di contatti ampia e collaudata, strumenti online e offline di promozione, know-how, esperienza e professionalità degli addetti ai lavori, 

oltre, certamente, a servizi aggiuntivi, quali: 

  • la realizzazione di foto professionali sia degli interni che degli esterni dell’abitazione
  • l’home staging, una tecnica di marketing finalizzata all’allestimento puntuale della casa
  • la realizzazione di annunci dedicati
  • la creazione di un piano strategico di vendita su misura per ogni cliente

 

Il contratto preliminare

Stabilito quindi l’importo di vendita e consolidato l’interessa di un Acquirente, si procede alla stipula del contratto preliminare, detto anche compromesso. Non si tratta di un vero e proprio atto di vendita ma del primo passo formale con cui, venditore e compratore, si impegnano reciprocamente a concludere entro un tempo stabilito la compravendita.

Il documento è redatto in forma di scrittura privata e può essere autenticata dal notaio. In esso vengono già indicate le clausole che saranno riportate nel rogito: oltre alle generalità dei contraenti, le caratteristiche dettagliate dell’immobile, i dati catastali aggiornati, la conformità del bene alle disposizioni di legge, ai regolamenti urbanistici ed edilizi, il prezzo di vendita, le modalità di pagamento, la data entro cui stipulare il rogito notarile e l’entità della caparra confirmatoria. 

Se il venditore è in regime di comunione di beni, il contratto preliminare dovrà necessariamente essere approvato e sottoscritto anche dal coniuge. 

Come già detto, il compromesso è il primo atto formale della compravendita e pertanto dalla sua firma derivano obblighi e diritti. A garanzia dell’impegno reciproco, è previsto il versamento della caparra confirmatoria, un anticipo sull’acquisto acquisto pari al 20% dell’intero valore dell’immobile, che l’acquirente deposita confermando la reale volontà di comprare. L’entità della percentuale può variare in base ad accordi tra le parti. 

La caparra impegna entrambi i contraenti e non soltanto chi acquista. In effetti, se una delle due parti recede dall’operazione prima del rogito, sarà tenuta a pagare all’altra una penale. Se a recedere è l’acquirente perderà la caparra versata, se è il venditore dovrà restituire al compratore una somma pari al doppio dell’anticipo ricevuto. 

Il pagamento della caparra deve avvenire con una modalità tracciabile, assegno o bonifico, e deve essere specificata nell’atto stesso. 

Nel contratto preliminare viene inoltre fissato il termine entro cui stipulare il rogito notarile.

Il rogito notarile

Ultimo step dell’ articolata operazione di compravendita è il rogito notarile. Un atto con cui, davanti a un notaio, si perfeziona e si definisce la vendita del bene nell passaggio della proprietà al compratore il quale ne acquisisce anche le conseguenze giuridiche e fiscali. 

L’assistenza dell’agenzia immobiliare nella preparazione della documentazione richiesta dal notaio risulta particolarmente utile, perchè agevola di molto il compito del venditore come pure quello del compratore.  

Fatte le necessarie verifiche, viene redatta la pratica notarile che deve contenere tutte le informazioni riguardanti il venditore, l’acquirente, l’immobile e i pagamenti. Il rogito viene firmato dai contraenti su ogni pagina e la firma apposta in calce dal notaio garantisce la correttezza della procedura a tutela dei contraenti. Con la successiva registrazione dell’atto presso i registri immobiliari la compravendita può dirsi finalmente conclusa.