Quanto vale la tua Casa?

14 Agosto 2020

Determinare il valore di un immobile non è come andare a fare spesa al supermercato e comprare un tanto al chilo: “c’è mezzo metro in più, che faccio, lascio?”.

La stima di un’abitazione deve basarsi su criteri oggettivi e su specifici fattori che concorrono in misura diversa a formare il valore. 

La bussola istituzionale è rappresentata dal “Codice delle valutazioni immobiliari” edito da Tecnoborsa, l’Organizzazione del sistema delle Camere di Commercio per lo sviluppo e la regolazione dell’economia immobiliare. Esso rappresenta il punto di riferimento largamente utilizzato per tutti gli aspetti di tipo procedurale e scientifico. 

Il Codice afferma che il valore di mercato di un’abitazione è “l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti”. 

Dalla definizione formale passiamo a stabilire la formula di calcolo, che è questa:

Superficie commerciale X Quotazione al metro quadro X Coefficienti di merito = Valore di Mercato

  • La superficie commerciale non equivale a quella coperta calpestabile. Essa include tutti i muri, quelli perimetrali e quelli interni nonché le superfici scoperte come terrazzi, balconi, giardini e pertinenze. Come abbiamo già accennato, non tutti gli elementi che concorrono alla formazione del valore hanno lo stesso peso. Le superfici scoperte incidono con un coefficiente del 33% fino a un massimo di 100 metri. 
  • La quotazione al metro quadro si rifà ai valori dell’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Si prendono in considerazione la zona, il periodo di commercializzazione e lo stato di conservazione del bene che si considera normale. La quotazione al metro quadro varia in base a ogni Comune e, all'interno di esso, da zona a zona.
  • I coefficienti di merito riguardano invece quegli elementi che possono incrementare il valore di mercato di un appartamento o, al contrario, diminuirlo. Si riferiscono alle caratteristiche proprie dell’abitazione e sono: 
  1. l’esposizione panoramica: a vista, esterna, mista, interna, completamente interna;
  2. la luminosità: molto luminosa o, al contrario, con poca luminosità;
  3. il tipo di riscaldamento: comune, autonomo o assente. La tipologia: metano, gasolio, ecc.
  4. lo stato di conservazione: fabbricato nuovo o da ristrutturare; 
  5. l’ascensore: incide in base al piano in cui si trova l’appartamento; 
  6. la disponibilità: se l’abitazione è libera oppure occupata;
  7. la tipologia: se è un’abitazione indipendente oppure all'interno di un condominio;
  8. l’anno di costruzione; 
  9. la classe energetica; 
  10. l’adeguamento tecnologico come la copertura del segnale internet; 
  11. le condizioni delle parti comuni dell’immobile;
  12. la presenza di posti auto rapportata alla facilità o difficoltà di parcheggio nella zona; 
  13. i servizi presenti nel quartiere;
  14. eventuali lavori condominiali da fare.

 

Potremmo continuare con questo elenco, perché in realtà non esiste una lista completa e definita di tutto ciò che va considerato nella stima di un immobile. Certo è che alcuni fattori hanno un’incidenza maggiore rispetto ad altri che risultano più marginali. Tra quelli considerati di norma più importanti ci sono la posizione e la zona, che possono incidere sulla stima con percentuali anche molto alte. Segue poi lo stato di conservazione dell’immobile, la superficie e di seguito tutti gli altri. 

 

Al di là degli elementi sin qui indicati, che sono di tipo oggettivo, nella valutazione concorrono anche elementi di carattere più soggettivo. Un esempio è rappresentato dall’urgenza di vendere una casa. I tempi stretti possono portare a definire un prezzo inferiore rispetto a quanto si sarebbe potuto realizzare in altre circostanze. 

A questo punto ti sarà chiaro che valutare un immobile non è semplice, tutt’altro. Si tratta di un’operazione complessa che richiede tempo e competenze. 

Stai pensando di vendere la tua abitazione? Noi possiamo aiutarti a farlo stabilendo il suo valore e programmando la migliore strategia per farti realizzare il massimo guadagno. 

 

Affidaci la tua casa in vendita, a tutto il resto pensiamo noi.